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Grunderwerbsteuer: Wann Baukosten nicht besteuert werden

Die Grunderwerbsteuer wurde in den vergangenen Jahren von einheitlich 2% immer wieder erhöht. Derzeit liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.

Wer ein bebautes Grundstück erwirbt, zahlt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis. Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt und darauf in eigener Regie ein Gebäude errichtet, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück.

Praxis-Beispiel:
Jemand erwirbst ein Grundstück, das mit dem Rohbau eines Einfamilienhauses und einer Garage bebaut war. Unbestritten war, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
Den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen sollte der Erwerber in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen. Dennoch setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur für den Kaufpreis fest, sondern zusätzlich auch für die Kosten des weiteren Ausbaus. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass sämtliche Beträge einzubeziehen seien, weil das wirtschaftlich gewollte Ergebnis der Erwerb eines bezugsfertigen Hauses gewesen sei. Der BFH stellt im Gegensatz dazu auf die tatsächliche Handhabung ab.

Beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich unbebaut ist, ist die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks zu zahlen. Ausnahme: Es fällt Grunderwerbsteuer auch für die anschließende Errichtung eines Gebäudes an, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in einem bebautem Zustand erhält. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Verkäufer oder einen vom Verkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau des Hauses beauftragt. Das heißt, diese Vereinbarungen müssen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.

Nach dem BFH-Urteil vom 03.03.2015 (II R 9/14) kommt es somit entscheidend darauf an, ob mit dem Verkäufer Vereinbarungen über die Fertigstellung des Rohbaus getroffen worden sind. Davon hängt ab, ob die Kosten des weiteren Ausbaus einzubeziehen sind. Der Bundesfinanzhof stellt darauf ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags

  • mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
  • aufgrund von Vereinbarungen zusammenarbeiteten oder
  • durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und
  • die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann auch ein später abgeschlossener Bauvertrag zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen.

Führt der Käufer den Neubau bzw. weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durch, unterliegt nur der Kaufpreis für das Grundstück (ggf. mit dem Rohbau) der Grunderwerbsteuer.

Wichtig! Wer ein unbebautes Grundstück (bzw. ein Grundstück mit Rohbau) erwirbt, sollte über die Errichtung bzw. Fertigstellung des Hauses einen getrennten Vertrag mit Unternehmen abschließen, die völlig unabhängig vom Veräußerer sind.
Hier können hohe Kosten vermieden werden: bei einem Kaufpreis von 100.000 € für ein unbebautes Grundstück fallen bei einem Steuersatz von 6,5% „nur“ 6.500 € Grunderwerbsteuer an. Wenn die Kosten für die Errichtung eines Hauses von z. B. 300.000 € einbezogen werden müssten, würden weitere 19.500 € anfallen.