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Grunderwerbsteuer: Wann Baukosten nicht besteuert werden

Die Grunderwerbsteuer wurde in den vergangenen Jahren von einheitlich 2% immer wieder erhöht. Derzeit liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.

Wer ein bebautes Grundstück erwirbt, zahlt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis. Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt und darauf in eigener Regie ein Gebäude errichtet, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück.

Praxis-Beispiel:
Jemand erwirbst ein Grundstück, das mit dem Rohbau eines Einfamilienhauses und einer Garage bebaut war. Unbestritten war, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
Den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen sollte der Erwerber in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen. Dennoch setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur für den Kaufpreis fest, sondern zusätzlich auch für die Kosten des weiteren Ausbaus. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass sämtliche Beträge einzubeziehen seien, weil das wirtschaftlich gewollte Ergebnis der Erwerb eines bezugsfertigen Hauses gewesen sei. Der BFH stellt im Gegensatz dazu auf die tatsächliche Handhabung ab.

Beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich unbebaut ist, ist die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks zu zahlen. Ausnahme: Es fällt Grunderwerbsteuer auch für die anschließende Errichtung eines Gebäudes an, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in einem bebautem Zustand erhält. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Verkäufer oder einen vom Verkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau des Hauses beauftragt. Das heißt, diese Vereinbarungen müssen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.

Nach dem BFH-Urteil vom 03.03.2015 (II R 9/14) kommt es somit entscheidend darauf an, ob mit dem Verkäufer Vereinbarungen über die Fertigstellung des Rohbaus getroffen worden sind. Davon hängt ab, ob die Kosten des weiteren Ausbaus einzubeziehen sind. Der Bundesfinanzhof stellt darauf ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags

  • mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
  • aufgrund von Vereinbarungen zusammenarbeiteten oder
  • durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und
  • die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann auch ein später abgeschlossener Bauvertrag zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen.

Führt der Käufer den Neubau bzw. weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durch, unterliegt nur der Kaufpreis für das Grundstück (ggf. mit dem Rohbau) der Grunderwerbsteuer.

Wichtig! Wer ein unbebautes Grundstück (bzw. ein Grundstück mit Rohbau) erwirbt, sollte über die Errichtung bzw. Fertigstellung des Hauses einen getrennten Vertrag mit Unternehmen abschließen, die völlig unabhängig vom Veräußerer sind.
Hier können hohe Kosten vermieden werden: bei einem Kaufpreis von 100.000 € für ein unbebautes Grundstück fallen bei einem Steuersatz von 6,5% „nur“ 6.500 € Grunderwerbsteuer an. Wenn die Kosten für die Errichtung eines Hauses von z. B. 300.000 € einbezogen werden müssten, würden weitere 19.500 € anfallen.

Wie Sie die Grunderwerbsteuer beim Grundstückerwerb reduzieren können

Die Grunderwerbsteuer ist in den vergangenen Jahren laufend erhöht worden und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.

Es lohnt sich daher immer, darüber nachzudecken, ob und in welchem Umfang die Grunderwerbsteuer reduziert werden kann.

Beachten Sie diese 3 Praxis-Tipps:

1.) Planen Sie nach Steuersätzen (soweit möglich)

Es gibt regional zum Teil große Unterschiede. In den einzelnen Bundesländern liegen die Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5% und 6,5%. Je nachdem wie stark man aus beruflichen Gründen an einen bestimmten Ort gebunden ist, hat man in der Regel keine Wahl, wenn es bei dem Erwerb einer Immobilie um die Ortswahl geht. Es fällt die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt.

Anders ist es, wenn jemand in einem Bundesland unweit von einem angrenzenden Bundesland tätig ist, das einen deutlich niedrigeren Steuersatz hat. Wer z. B. in Bonn tätig ist und im Randbereich eine Immobilie sucht, hat die Möglichkeit nach Rheinland Pfalz ausweichen. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5% und in Rheinland-Pfalz bei 5%. Der niedrigere Steuersatz ist aber nur dann eine Option, wenn dafür keine anderen Nachteile in Kauf genommen werden müssen.

2.) Rechnen Sie bewegliche Wirtschaftsgüter heraus

Häufig wird im notariellen Kaufvertrag ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen, den das Finanzamt bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer zugrunde legt. Sind im Kaufpreis Beträge enthalten, die nicht zum Grundstück und zum Gebäude gehören, wie z. B. eine Einbauküche, Schränke und andere bewegliche Gegenstände, dann sollten diese getrennt ausgewiesen werden, weil dafür keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.

Im notariellen Kaufvertrag kann also der Kaufpreis, z. B. wie folgt ausgewiesen werden:

Gesamtkaufpreis                                  300.000 €

darin enthalten ist die Küche mit        10.000 €

auf die Immobilie entfallen                 290.000 €

Konsequenz ist, dass bei einem Steuersatz von 6,5% die Grunderwerbsteuer um 650 € niedriger ausfällt.

3.) Weisen Sie Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen getrennt aus

Eigentümer von Eigentumswohnungen zahlen mit ihren Umlagen regelmäßig auch Beträge, die einer Instandhaltungsrücklage zugeführt werden. Aus der angesammelten Rücklage werden größere Instandhaltungsmaßnahmen bezahlt, wie z. B. die Kosten für eine Dacherneuerung.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung übernimmt der Erwerber das Guthaben, das der Veräußerer angesammelt hat. Häufig wird der Kaufpreis ausgewiesen, ohne dass die Instandhaltungsrücklage ausgewiesen wird. Es ist daher zweckmäßig, wenn bereits im notariellen Kaufvertrag der Betrag ausgewiesen wird, der auf den Veräußerer entfällt. Konsequenz ist, dass insoweit keine Grunderwerbsteuer anfällt.